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18 - RETAIL
THERAPY
DANS UN MARCHÉ OÙ
LE FOSSÉ SE CREUSE
ENTRE LES MEILLEURS
ACTIFS ET LES MOINS
PERFORMANTS, IL
EST INTÉRESSANT
D’ANALYSER
L’ÉVOLUTION DES
VALEURS LOCATIVES
DANS LES CENTRES
COMMERCIAUX SUR LES
3 DERNIÈRES ANNÉES.
Pour ce faire, nous avons sélectionné
un échantillon de plusieurs centres
pour faire ressortir l
a tendance de
l’évolution des valeurs locatives de
marché de centres commerciaux
« prime » très performants d’une
part, et de centres sous-performants
d’autre part.
Le
panel de centres performants
comprend des centres commerciaux
« prime » d’une taille critique,
généralement supérieure à 50 000 m²
et comptant plus de 150 boutiques.
Dominants sur leur zone de chalandise,
ils drainent plus de 12 millions de
visiteurs par an - pour un centre
commercial situé en Ile-de-France
- et affichent des chiffres d’affaires
moyens de plus de 7 000 €/m²/an.
Ce type d’actifs est peu sensible à la
conjoncture économique et affiche de
manière récurrente des performances
très supérieures aux indices de
marché. Ainsi, leurs caractéristiques
intrinsèques en font la destination
privilégiée des « premium retailers ».
Le
panel de centres sous performants
comprend, quant à lui, des centres
présentant une forte vacance incluant :
• des développements récents de
centres qui ont du mal à trouver leur
place ;
• des centres « attaqués » ou en
perte de vitesse qui n’arrivent pas à
résorber leur vacance.
Nous avons repris dans le graphique
ci-dessous les principaux centres
sélectionnés dans notre panel en
détaillant les progressions de valeurs
locatives en relation avec le footfall des
centres sélectionnés.
Actifs sous performants
Actifs performants
TYPOLOGIE ET TREND
DES VALEURS
LOCATIVES
RETAIL THERAPY 2017
-
21,7%
-
43,9%
-1,2% -3,2%
4,1%
2,7%
-
20,3%
2,0%
18,3%
4,7%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
5
6
11
12
13
13
15
17
21
Footfall des centres commerciaux
(Millions)
Evolution de la valeur locative de marché global des centres (%)
LES CENTRES SOUS
PERFORMANTS
Dans notre sélection de centres sous
performants on observe généralement :
• une vacance qui a du mal à se
résorber ou qui s’accentue ;
• des baisses de valeurs locatives
parfois très significatives (20%) ;
Nous constatons que la valeur locative
des actifs les plus sous performants
a très fortement baissé au cours des
trois dernières années, parfois jusqu’à
50% en moyenne sur un centre. En
effet sur certains sites, des opérations