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défensives, souvent douloureuses
financièrement, peuvent être opérées,
notamment des regroupements de
cellules pour accueillir des moyennes
surfaces avec des loyers qui peuvent
être parfois en 100% variable ou
avec des loyers très faibles, ou des
agrandissements de cellules de
locataires en place pour un loyer
plus bas que le loyer de la cellule
initiale seule. Ainsi, la stratégie d’asset
management mise en place est parfois
destructive à court terme mais cette
baisse est inéluctable pour enrayer
une dégradation de valeur qui, sans
action, pourrait s’avérer plus lourde.
C’est ce que l’on observe notamment
sur le graphique pour l’actif sous
performant qui malgré un footfall
supérieur à 12 millions de personnes
a subi une réduction significative des
valeurs locatives pour atténuer une
évolution importante de la vacance
liée à la dégradation de sa position
concurrentielle.
LES CENTRES PERFORMANTS
On observe pour les centres
performants, malgré des chiffres
d’affaires légèrement baissiers depuis
3 ans dans la majorité des cas, des
valeurs locatives qui surperforment
l’ILC qui a évolué de -0,09% sur la
même période. Les valeurs locatives
sont restées solides dans les meilleurs
centres. On a donc une tendance à la
hausse des valeurs locatives qui, sur
notre échantillon se situe entre 2%
et 20%. Ainsi il n’y a généralement
pas de renouvellement à la baisse et
il existe une pression raisonnable des
enseignes pour être présentes dans
ces centres. Lorsque l’on se situe
au-delà de 10%, cette augmentation
est portée par la dynamique de ce
type de centres, mais aussi par une
augmentation de la fréquentation
sur la période, une rénovation et des
investissements. Cette très grande
solidité du cash flow pour ces actifs
en fait des biens très recherchés par
les investisseurs. Notons également
que les rénovations significatives sur
des centres performants produisent
presque systématiquement des
résultats positifs et une revalorisation
des valeurs locatives.
Les centres ont également évolué
sur la période. La hausse des ventes
sur internet a notamment amené les
propriétaires à accentuer les services,
l’accueil du client, à se concentrer
sur l’ouverture de cafés et lieux de
restauration. On cherche à favoriser
l’expérience client pour encourager
l’acte d’achat.
En France, l’offre de restauration a
doublé dans les centres commerciaux
en 10 ans (voir également l’étude
Cushman & Wakefield UK Food &
Beverage Market H1 2017). Ainsi, au-
delà des valeurs locatives, ces centres
sont aussi pilotes pour les nouveaux
concepts et la nécessaire dynamique
d’adaptation des centres commerciaux
de nouvelle génération.
En conclusion, les acquéreurs
se positionnant sur des actifs en
difficulté anticipent des stratégies
défensives de plus en plus lourdes ce
qui peut conduire souvent à décoter
massivement et en très peu de temps
la valeur d’un centre en difficulté. A
contrario, les centres performants sont
très demandés par les investisseurs
dans un marché avec très peu de
vendeurs actifs. Sur chaque actif prime,
les taux atteignent des niveaux records.
C’est donc le grand écart entre les
bons centres et les mauvais centres, et
cet écart n’a jamais été aussi grand.
On observe donc un marché à deux
vitesses pour les centres performants
et sous performants. Cette tendance
n’étant pas généralisable aux centres
intermédiaires non dominants, très
sensibles à la concurrence et dont
les progressions de valeurs locatives
restent liées aux stratégies d’asset
management (extensions, rénovations,
efforts consentis pour faire venir des
moyennes surfaces attractives ou
pour améliorer le mix merchandising)
qui pourront être mises en place
pour maintenir ou accroitre les
performances d’un centre.
L’évaluation de la valeur locative d’un
actif commerce constitue un des
exercices les plus difficiles en matière
d’estimation immobilière. Chaque actif
est différent de par sa localisation
précise et sa consistance physique,
ce qui conduit à une grande volatilité
de loyer pour des locaux qui peuvent
être très proches géographiquement.
De la même façon, chaque centre
commercial est unique et a sa propre
dynamique, comme cela est illustré
dans notre analyse graphique ci-
avant. Pour préparer vos business
plans, il est crucial que vous disposiez
d’une évaluation fiable de vos valeurs
locatives. Cushman & Wakefield
Valuation peut vous la fournir.
Nous disposons d’une expérience
reconnue et de bases de données très
riches pour vous accompagner dans
vos estimations.
Cushman & Wakefield Valuation
France évalue aujourd’hui plus de
200 centres commerciaux de toute
typologie
. Notre benchmark nous
permet d’accompagner nos clients
sur différentes problématiques et de
les conforter ou de les aider dans la
mise en place de stratégies d’asset
management.
VALÉRIE PARMENTIER
Valuation Manager
JEAN-PHILIPPE
CARMARANS
President of Valuation &
Advisory France
Les centres ont également évolué
sur la période. La hausse des ventes
sur internet a notamment amené les
propriétaires à accentuer les services,
l’accueil du client, à se concentrer
sur l’ouverture de cafés et lieux de
restauration. On cherche à favoriser
l’expérience client pour encourager
l’acte d’achat.
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THERAPY
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